연말정산 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제 기준 방법
2025년부터는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제와 관련된 ‘비거치식 분할상환’의 개념이 법령상 명확히 규정됩니다. 이는 소득세법 시행령 제112조 제9항 개정으로, 납세자가 이자공제 요건을 정확히 이해할 수 있도록 세부 기준을 수식으로 명시한 것이 특징입니다.
1️⃣ 개정 배경 및 취지
그동안 ‘비거치식 분할상환 방식’은 세법상 정의가 모호해 납세자·금융기관 간 해석이 달라 소득공제 적용 여부가 혼란스러웠습니다. 특히 일부 금융상품에서 초기 일부 기간 ‘거치식 상환’이 포함되어 세무상 비거치식 요건을 충족하지 못하는 사례가 많았습니다.
- 📘 근거조항: 소득세법 시행령 제112조 제9항
- 📅 적용시기: 2025년 1월 1일 이후 적용 (기존 대출도 해당)
- 🎯 개정취지: 공제요건의 명확화로 납세자 혼란 방지
2️⃣ 주요 개정 내용 요약
| 구분 | 개정 전 | 개정 후 (2025.1.1 이후) |
|---|---|---|
| 공제대상 | 비거치식 분할상환 방식의 장기주택저당차입금 | 동일 |
| 상환기간 | 10년 또는 15년 이상 | 동일 (10년 이상, 공제한도 600~2000만 원) |
| 거치기간 요건 | “거치기간 없음”으로 해석 모호 | 거치기간 1년 이내로 명확히 규정 |
| 비거치식 상환요건 | 명문 규정 없음 | 매년 차입금의 70% 이상 / 상환기간(연수) 비례 금액 이상 상환 |
| 수학적 기준 신설 | 없음 | 매년 상환금액 ≥ 차입금 × (70 ÷ 상환기간연수) × (상환월수 ÷ 12) |
💡 이번 개정으로 ‘비거치식’이란 개념이 단순히 “거치 없음”이 아닌,
“상환의 연속성과 상환액 기준 충족”을 포함하는 기술적 정의로 전환됩니다.
3️⃣ 적용 공식 및 해석
비거치식 분할상환으로 인정받기 위해서는, 매 과세기간별 상환액이 다음 조건을 만족해야 합니다.
💡 매년 상환금액 ≥ 차입금 × (70 ÷ 상환기간연수) × (상환월수 ÷ 12)
- 📌 예시: 차입금 3억 원, 상환기간 20년(240개월) → 매년 최소 3억 × (70 ÷ 20) × (12 ÷ 12) = 1,050만 원 이상 상환 필요
- 📌 거치기간: 최초 1년 이내만 허용 (그 이후부터는 상환 지속 필요)
- 📌 상환비율: 매년 총 상환금액이 전체 대출액의 3.5% 이상이어야 함
⚠️ 단, 일시적 상환중단 또는 중도상환특약으로 인해 연 상환액이 미달하는 경우,
해당 과세연도의 공제가 제한될 수 있습니다.
4️⃣ 공제한도 및 상환구조별 비교
| 상환기간 | 금리유형 | 공제한도 | 비거치식 요건 |
|---|---|---|---|
| 15년 이상 (고정금리) | 고정금리 | 2,000만 원 | 매년 일정액 상환 (거치 1년 이내) |
| 15년 이상 (변동금리) | 변동금리 | 1,800만 원 | 비거치식 분할상환 |
| 10년 이상 | 기타 | 600만 원 | 상환연속성 충족 시 인정 |
💬 개정의 실질적 효과
이번 개정은 ‘주택대출 상품 구조’와 ‘세법상 공제요건’을 일치시켜, 금융기관과 납세자 간 해석 차이를 줄이는 데 초점이 맞춰졌습니다. 또한 일부 금융기관이 제공하는 “준거치형 대출(초기 6개월 무상환)”도 명확히 제외되어 세무 해석이 통일됩니다.
- ✅ 상환기간 내내 일정금액 이상 상환 시 안정적 공제 가능
- ✅ 납세자 혼란 및 신고 오류 감소
- ✅ 금융기관의 대출상품 설계 기준 명확화
- ✅ 세무행정 효율성 및 해석 통일
결론: ‘비거치식 분할상환’이 단순히 “거치기간 없음”이 아니라 실제 상환액 기준으로 정의됨에 따라, 공제대상 대출의 투명성이 강화됩니다.