다주택 임대사업자 양도세 혜택
다주택 임대사업자 버티기 막는다
이재명 대통령 ‘양도세 혜택’ 정조준
이재명 대통령이 다주택자 규제에 이어 등록 임대사업자 제도를 새로운 정책 타깃으로 정조준하고 있습니다. 그동안 다주택자들이 “최후의 세금 피난처”로 인식해 온 매입형 임대사업자 양도소득세 혜택에 대해 공개적으로 문제를 제기하며 시장에 매물을 유도하겠다는 강한 신호를 연일 보내고 있습니다.
특히 임대의무기간만 채우면 사실상 영구적으로 양도세 중과를 피할 수 있는 구조가 과도한 특혜라는 인식이 정책 기조 전반에 깔려 있다는 분석이 나옵니다.
📌 이재명 대통령 발언의 핵심은 무엇인가
이 대통령은 최근 등록 임대주택에 대해 취득세·재산세·종합부동산세 감면뿐 아니라 다주택 양도세 중과 배제 혜택이 과도하게 집중돼 있다고 지적했습니다.
서울 시내에만 등록 임대주택이 약 30만 가구, 이 중 아파트가 약 5만 가구에 달하는 상황에서 이들 주택이 장기간 시장에 나오지 않는 구조 자체가 주택 거래 정상화를 가로막고 있다는 인식이 반영된 발언으로 해석됩니다.
이 대통령은 “임대의무에 대한 보상은 임대 기간 중 세제 감면과 임대 종료 후 일정 기간의 양도세 중과 배제로도 충분하다”며 현재의 ‘영구적 퇴로’는 손봐야 한다는 취지의 언급을 했습니다.
🏠 현행 등록 임대사업자 양도세 구조
현재 제도상 등록 임대사업자는 다음과 같은 혜택을 누릴 수 있습니다.
- 임대의무기간(통상 8년 또는 10년) 충족 시 자동 말소
- 말소 이후 주택 매각 시 양도세 중과 배제
- 임대의무기간 절반 이상 충족 후 자진 말소 시에도
말소 후 1년 이내 매각하면 중과 배제
다만 이러한 혜택은 2018년 9월 14일 이전 등록자에게만 적용됩니다. 그럼에도 불구하고 시장에서는 여전히 “임대 등록만 유지하면 중과를 피할 수 있다”는 인식이 강하게 남아 있습니다.
📉 정부가 임대사업자를 겨냥한 이유
부동산 업계에서는 단순한 다주택자 압박만으로는 시장에 충분한 매물이 나오지 않는다고 정부가 판단했을 가능성을 높게 보고 있습니다.
오는 5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 있지만, 임대사업자 제도가 유지되는 한 매물 잠김 현상이 계속될 수 있다는 것입니다.
여기에 시점도 절묘하게 맞물립니다. 문재인 정부 시절 등록된 매입임대주택의 임대의무기간이 2025년 하반기부터 본격적으로 종료되기 때문입니다.
서울 아파트만 해도 올해 임대의무기간이 끝나는 물량이 2만 가구 이상으로 추산됩니다.
정부가 “1년 유예 후 폐지”, “단계적 축소”, “아파트 한정 적용” 등 구체적인 시나리오를 언급한 점도 이전과 다른 변화로 평가됩니다.
⚠ 비아파트 시장에 미칠 파장
전문가들은 임대사업자 제도 개편이 아파트보다 비아파트 시장에 더 큰 충격을 줄 가능성을 경고합니다.
이미 아파트 매입임대는 2020년 폐지돼 신규 등록이 불가능한 반면, 빌라·오피스텔 등 비아파트는 여전히 임대사업자 비중이 높기 때문입니다.
비아파트 주택은 시세 상승 여력이 제한적인 경우가 많아 은퇴자나 개인 임대인이 월세 수익 목적으로 보유하는 사례가 적지 않습니다.
임대사업자로 등록된 주택은 임대료 인상률이 5% 이내로 제한되다 보니 시세 대비 30~40% 저렴한 전월세 물량을 공급해 온 역할도 해왔습니다.
📊 이미 줄어드는 민간 임대 공급
전세사기 사태, 건설 경기 악화, 금리 인상, 다주택자 규제 강화가 겹치면서 민간 임대사업자는 빠르게 줄어들고 있습니다.
실제로 전국 임대사업자 수는 2020년 38만 8,896명 → 2024년 23만 7,889명으로 급감했습니다.
이로 인해 빌라 중심의 전월세 시장이 위축되고, 결국 서민층 주거비 부담이 커질 수 있다는 우려도 나옵니다.
대한주택임대인협회는 “아파트와 비아파트를 구분하지 않은 정책 메시지는 시장 혼란만 키울 수 있다”고 지적하고 있습니다.
🏛 공직사회로 번지는 주택 처분 압박
다주택자 압박 기조는 공직사회에도 즉각적인 영향을 주고 있습니다.
한성숙 중소벤처기업부 장관은 경기 양평 단독주택, 서울 강남 오피스텔에 이어 잠실 아시아선수촌아파트까지 매도 절차에 들어간 것으로 알려졌습니다.
송미령 농림축산식품부 장관 역시 상속받은 주택을 매물로 내놓은 상태입니다.
현재 고위공직자 2,764명 중 2주택 이상 보유자는 약 33%에 달합니다. 정책 방향 전환이 상징적·실질적 압박으로 작용하는 모습입니다.
🔎 앞으로 시장은 어떻게 움직일까
이재명 정부의 메시지는 명확합니다. “다주택 보유를 통한 버티기는 더 이상 안전하지 않다”는 신호입니다.
다만 임대사업자 제도 개편은 매매시장 안정과 전월세 공급이라는 두 가지 목표 사이에서 정교한 균형이 요구됩니다.
향후 정책 발표에서 아파트와 비아파트를 구분한 세밀한 설계가 나올지 여부가 부동산 시장의 핵심 관전 포인트가 될 전망입니다.